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开发商因债务纠纷致使买房者房屋被查封

2015-11-06 09:53:38      

  王某是广元市苍溪县政府办事员,在去年工作调动后萌生了定居苍溪的念头。于是在去年12月开始看房,之后与开发商签订了预售合同,一次性付款购买了一套期房并到房管局办理了预售商品房的登记备案手续,工程验收后,开发商按期将房屋交付给了王某。入住后第二天中午,突然有执法人员来把房子给查封了。

  后来了解到情况才知道,因为开发商在办理产权证的时候,开发商因借款纠纷被某工厂诉至法院,根据工厂申请,法院查封了王某的房屋,并向房管局送达了不予办理被查封房屋产权过户手续的协助执行通知书。王某提出异议请求法院解除查封。

  对于本次查封很多同事都各持意见。有的认为王某并未取得房产证,因此房子仍属于开发商所有,王某的损失可向开发商追偿,法院的查封正确;也有的说王某房屋既然已经备案成功,就算没有取得房产证也应当属于他的财产法院应解除查封等等。成都房产纠纷律师现身说法:

一、预售合同备案是否等同于预告登记

  商品房预售合同登记备案制度仅仅是一种行政管理的手段,并非物权登记,购房者享有的权利仍然是一种合同债权,是否办理商品房预售合同的登记备案并不能决定该预售合同是否具有法律效力。预告登记,是指为保全一项请求权而进行的不动产登记,该项请求权所要达到的目的是在将来发生不动产物权变动。其通过登记的方法予以公示,从而将物权的公示手段用于对债权的保护,使买受人的优先权具有了对抗第三人的效力。只有通过预告登记,买受人才能享有对该房屋物权的请求权。预售的房屋才能被赋予准物权的性质从而受到保护,产生对抗第三人的效力。因此,预售合同登记备案并不等同于预告登记。

二、法院的查封是否正确

  根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中王某已经交付了全部购房款并已实际的占有该房屋且正在办理分户产权,过户手续未完成王某没有过错,因此,对王某的房屋,法院不得查封。

  综上所述,王某虽然不能基于合同备案使房屋具有对抗第三人的效力,但是由于其已支付了全部的房款并已实际占有,且对过户未完成没有过错,法院对其房屋进行查封值得商榷。

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