农村宅基地转让合同有效性认定

　　我们经常可以看到超市卖得最贵的一般都是什么有机蔬菜、天然无公害水果等等。总之同样的产品，能跟天然站的上边的价格都相距甚远。城里人越来越向往农村生活的质朴，农村人则天天向往高楼大厦车水马龙。经常会听到XXX发达之后去农村买了一块宅基地盖了洋房别墅等。那么对于那些法律意识淡薄的农村人，在宅基地的买卖和转让过程中应该注意些什么？罗爷带你现身说法。

　　宅基地使用权通常与地上房屋一并转让，单独转让宅基地使用权的情形非常少见。因此，实践中多见的是因宅基地上房屋转让而引发的纠纷。

　　根据农村宅基地上房屋转让合同主体的差异，可以将农村宅基地上房屋转让合同纠纷分为三类：

　　一是农村本集体经济组织成员之间的纠纷；

　　二是农村本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的纠纷；

　　三是农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的纠纷。因为合同主体的不同，在适用法律认定宅基地上房屋转让合同效力时也会得出不同的结论。

　　1、对农村本集体经济组织成员之间农村房屋转让合同应认定有效。

　　因购买者是本集体经济组织成员，宅基地使用权可以在本集体成员内部流转。因此，对本集体经济组织成员之间农村房屋转让，只要转让双方所订立的转让合同符合合同法关于有效合同要件，就应当认定转让合同有效。

　　2、本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋转让合同应认定有效。

　　我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。因此，对这类农村房屋转让合同，只要其符合合同法关于有效合同其他要件，也应依法认定为有效合同。

　　3、对农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋转让合同应认定无效。

　　国务院办公厅《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》和国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》均有明确规定，农民住宅不得向城市居民出售。因此，对农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋转让合同应认定无效。

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