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​购买二手房需要注意哪些问题?

2017-05-12 15:12:18      

  买房是件人生大事,在这个社会,拿出半辈子的积蓄,甚至贷款拿来买房,真的是要谨慎谨慎再谨慎。

  1、谁是房主,谁是卖方,一定要查证清楚、确实。

  现实中,有些人听中介说,这是房主,于是就开始讨价还价、交定金了。

  法律上,房主是房屋的所有权人,也称为产权人。判断一个人是不是房主,首先是查看房屋所有权证书,即所谓房产证,现在新发的证件名称叫不动产权证。要查看证书上记载的房屋所有权人。有些人的房屋是共有,比如夫妻共有、父子共有等等,房产证上会有记载。如果是共有,那签订买卖合同时就必须是所有的共有人都要签署。

  买方应当留存房屋的产权证(所有权证书或不动产权证书)复印件和房主身份证复印件。

  2、房屋有没有转移过户的法律障碍?

  房屋如果被法院查封,签订合同前没有查清楚,有可能付了大笔房款,结果房屋没法过户,已经付了的房款难以追回。因此,在交付定金、签订合同之前应当去房屋所在地的房管局(或不动产登记中心)查询房屋是否存在被查封的情况。如果房屋被查封,那就最好不要买;如果你确定你非常懂法律、熟悉房产交易流程,能够完全掌控局面,是一位专业人士,那可以例外,你可以冒个险,在完全知情的情况下与房主谈判、与查封房屋的法院交涉,不过这个过程依然会非常麻烦。

  3、卖方房屋是否存在没有登记的共有人?

  有些房屋属于卖方的夫妻共有财产,但是在房产证上并没有显示,也就是房屋存在共有人,但共有人没有登记,查看房产证、到房屋登记部门(不动产登记部门)查询无法发现。尽管与登记的房主签订买卖合同看起来没错,法律上也有制度保护善意的买主,但万一有纠纷总归是件麻烦的事情。

  在法律上,共有人对出卖的房屋有优先购买权。因此,遇到共同所有的房屋,买方应当要求所有共有人共同签署买卖合同,共有人放弃优先购买权。

  4、签订合同的人如果不是房主本人,是否有房主的授权委托书?

  一般情况,应该是卖方房主本人亲自签署买卖合同,如果房屋是多人共同所有,应该要求所有共有人到场签署合同。

  如果房主确实不能亲自到场签署合同,应当要求代理人出示授权委托书,授权委托书应当是经公证机构公证的授权委托书,买方应保留授权委托书的复印件。

  5、要实地查看房屋,了解房屋是否在出租,

  购买房屋无论是自住还是用于出租、投资,签订购房合同之前应实地查看房屋的具体情况,了解房屋实际情况不仅关系房屋的价格是否合理,还涉及到在万一有纠纷时买方是否属于善意第三人的判断。

  实地查看房屋,也是了解房屋本身是否存在租赁情况或者存在其他纠纷的机会。如果房屋正在出租,承租人对出卖的房屋有优先购买权,卖方应征询承租人的意见,看承租人是否购买。在同等条件下,承租人有优先购买权。

  因此,如果遇到正在出租的房屋,买方最稳妥的办法是,要求卖方先解除与承租人的租赁合同,妥善解决租赁合同,再签订买卖合同。

  6、交易过程的步骤要约定明确,时间期限应该明确

  房屋买卖合同中对于交易的步骤、每一步的时限应该约定清楚、没有歧义。在一些纠纷中我们发现,当事人对于办理过户登记有时间约定,但是对于中间某些手续的提交或准备却没有约定,比如卖方房产资料、身份资料和授权委托书等等没有明确提及的时限,这些是不利于交易的顺利进行的。

  比如买方购房时涉及到贷款,这往往需要买卖双方配合、需要的周期也要长一些,签订合同时就要充分考虑这些因素后作出约定,留出回旋余地,从容办理相关手续。

  7、及时办理房屋过户登记手续,防止一房多卖

  签订房屋买卖合同后,应及时办理房屋过户登记手续。有些人认为,房子钥匙我拿到了,房子我也入住了,什么时候办理房屋过户手续无关紧要。

  现实中出现过不少案例,不守诚信的卖方签订合同后,又与他人签订卖房合同,一房多卖。在法律上,签订合同在先,并不能确保一定得到房屋的所有权,只有先办理过户登记的才能获得房屋所有权。

  8、与房屋中介的合同应明确中介的责任

  购买二手房,大多少人会通过房屋中介机构看房、签约、办理过户手续等。在与中介打交道中也应当注意一些事项。

  明确中介的职责,在合同写清楚中介应该做哪些事情,比如查证房屋的产权情况、房屋有无查封或抵押、如实介绍房屋的质量、如实介绍交易流程、协助办理物业交接、办理所有权过户登记等等。

  支付中介费用要谨慎,不要一次性支付全部费用,可以分期支付,最后一期在房屋办理完过户手续后再支付。


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