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哪些情况房屋买卖合同无效?

2017-05-27 16:53:02      

  都知道,买卖房屋必须签订房屋买卖合同。

  这是房屋所有权人将房屋所有权转让给房屋买受人,而买受人为此支付相应价款行为的凭证。可是,以下7种情形,直接导致房屋买卖合同无效。一旦认识到这个问题的严重性,就要仔细的把7点问题全部看清楚了。

  一、房产、地产分别转让。

  房屋是土地的附着物,不可分离。

  买卖转让土地所有权时,该房屋占用范围内的土地使用权必须同时转让。

  换句话说,如果卖方把房产、土地分别转让给不同的当事人,或者只转让房屋所有权,不同时转让土地使用权,买房可以提出这样的买卖合同无效。

  二、未办理登记过户手续。

  合同标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志,否则合同不能生效(即使房屋已经实际交付也属于无效)。

  换句话说,房屋只要还没有正式去办理登记过户手续,即便是收了房价款,房屋已交付买方使用,当事人仍可以提出这样的买卖合同无效。

  三、产权主体有问题。

  什么意思呢?房屋出卖的主体必须是该房屋的所有权人。

  换句话,不是所有权出卖他人房屋的,其行为无效。

  PS:房屋产权若是数人共有,也得征得共有人同意,出卖共有房屋时,还须提交共有人同意证明书。

  四、侵犯优先购买权。

  同等条件下,所有人出卖共有房屋时,共有人拥有优先购买权。

  在房屋所有人出卖(出租)房屋时,须提前3个月通知承租人。同等条件下,承租人有优先购买权。

  如果房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权时,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖合同无效。

  五、单位违反规定购房。

  机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。

  如因特殊需要必须购买,须经县级以上人民政府批准。单位违反规定,购买私房的,该买卖关系无效。

  六、买卖中存在欺诈行为,显失公平。

  买卖城市私有房屋,双方应当本着按质论价的原则,参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格,经房屋所在地房管机关同意后才能生效。

  买卖合同生效后,双方均不得因价格高低无故反悔,应按合同议定的价款、期限和方式交付。

  但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在生效后发现存在质量问题的,买受人可要求同出卖人重新议定价格,协商不成的,可向法院起诉。

  七、非法转让。

  《城市房地产管理法》规定下列房地产,不得转让(包括买卖):

  1、以出让方式取得土地使用权的,不符合转让房地产条件的;

  2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

  3、依法收回土地使用权的;

  4、共有房产未经共有人书面同意的;

  5、权属有争议的;

  6、未依法登记领取权属证书的;

  7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。


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房屋买卖合同无效
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