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未经出租人同意转租房屋的法律效力

2015-07-30 14:07:55      

  刘某在成都金牛区附近租有两室一厅的房子,现因经济紧张,想将房子与别人合租。但是在租房时房东说不能转手租出,那么转租是否违约,请问“合租”是否属于“转租”?

  专业合同代理案件律师分析,此问题的主要法律依据是《中华人民共和国合同法》第二百二十四条:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。  承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”

  该条明确规定了未经出租人同意,将房子转租,出租人有权解除其与承租人的房屋租赁合同。因此,如果“合租”属于“转租”的一种形式,出租人也就有权解除其与承租人的房屋租赁合同。

  依据合同法相关原理及合同法对建设工程合同的类似规定,从法律上推定及合理的逻辑分析可以得出:“合租”一般不属于“转租”的一种形式。法律上的“转租”是指承租人在房屋租赁合同签订后,以自己作为“出租人”,将房屋出租给第三人(在法律上称“次承租人”)的行为。通常情况下,承租人在将房屋转租给次承租人之后,就不再对该房屋享有实际的使用权。

  而合租在现实中常见的有两类:

  一类是两个或两个以上的承租人(注意,都是“承租人”)同时与房东签订一份房屋租赁合同,此类是合法的。

  相对于第一类,另一类更加常见。此类是出租人与承租人签订房屋租赁合同时,未对“合租”作出约定。但事实上承租人与第三人(法律上没有规定如何称谓,暂且称之为“合租人”)发生了共同租赁的行为。

  显然,第二类情形中,承租人虽然表面上是有“转租”的行为,但是,这种“转租”行为与法律上的转租行为不同:合租人加入后,原来的承租人并未退出与出租人的房屋租赁关系,而是继续在实际使用该房屋,因此,第二类的合租行为不属于转租。这种情形虽然不能说是合法,但至少不违法、违约。当然,双方的租赁合同对“合租”另有约定的除外。

  题外话:

  对于转租行为,最高法院也有司法解释约束出租人的诉权:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]11号)

  第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件,人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

延伸阅读:

  1、房屋租赁合同范文

  2、关于房屋出租合同的相关注意事项

  3、房屋承租合同怎么写?房屋租赁合同范本

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