开发商未按约定办证需要支付违约金？

       小娟等一百多名住户与成都新都某楼盘签订了《商品房买卖合同》该合同为成都市房管局统一印制的格式合同，对建筑面积、房价款、房屋交付时间等作了明确约定。其中，合同第十五条约定，该公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由置业公司提供的资料报产权登记机关备案。如因置业公司的责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的，置业公司按已付房价款的银行同期贷款利率支付违约金。

        合同签订后，小娟等业主按约交付了房屋价款，但是在其入住一年后才取得房屋的产权初始登记，尚未取得所购房屋的国土使用权证。于是小娟等业主要求该置业公司支付取得房屋权属证书之日止的逾期办证违约金。对于这种情况法律是如何界定的，小娟等业主可否取得违约金赔偿？以后商品房购买者购买过程中应该注意些什么？

        关于《商品房买卖合同》第十五条中约定的“权属登记”是否既包括房屋产权证登记，也包括国有土地使用权证登记的问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”、《城市房屋权属登记管理办法》第六条“房屋权属登记应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权力主体一致原则”的规定，

        本案《商品房买卖合同》第十五条中约定的“权属登记”既包括房屋产权证登记，也包括国有土地使用权证登记。关于《商品房买卖合同》第十五条中约定出卖人有关“权属登记”义务的具体内容的问题。《商品房买卖合同》第十五条约定，“出卖人在商品房交付使用后180日内，将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意合同继续履行……”，该条款明确约定出卖人的义务为“将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，故“商品房交付后180日”应为约束出卖人履行相关备案义务的时间而非买受人最终取得权属证书的时间。

        该条款还明确约定，只有因出卖人的责任导致买受人不能在“规定期限”取得权属证书才承担违约责任，结合本条款前部对出卖人合同义务的约定，“因出卖人的原因”应指与出卖人备案义务相关的原因，而“规定期限”应指办证机关办理权属证书的法定期限。故《商品房买卖合同》第十五条出卖人有关“权属登记”义务应为备案义务，即“出卖人仅向房产管理机关或国土管理部门提供办理房屋所有权或土地使用权所需的登记材料的义务”。

        鉴于成都市在办证过程中仍然实行房地分离的办证方式，且土地使用证的办理必须在房屋分户产权证取得后才能进行，故出卖人的违约责任应当以出卖人是否在约定的期限内已将有关资料（包括房屋和土地）提交办证机关登记备案为前提，如因出卖人的原因超过此期间，则应承担违约责任。

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